Municipalitatea este hotărâtă să exproprieze blocul-schelet
Revenim cu noi informaţii despre pata neagră de pe obrazul urbanisticii câmpinene, „blocul schelet” de la capătul străzii 1 Decembrie 1918. Mai precis, vă vom prezenta, în cele ce urmează, primele informări ale grupului de lucru creat printr-o decizie a primarului municipiului, pentru rezolvarea problemei turnului-schelet. Primele informări ale acestui grup de lucru nu sunt deloc optimiste. La români, se cunoaşte acest lucru dintr-o îndelungată practică, dacă vrei să îngropi o problemă – în uitare şi în derizoriu -, înfiinţezi o comisie, un grup de lucru, o entitate consumatoare de resurse care să se „ocupe” de problemă la nesfârşit, fără nicio finalitate. Să sperăm că acest grup de lucru va fi o fericită excepţie, iar buclucaşa construcţie va dispărea abia peste multe secole, prin cauze naturale: eroziunea provocată de ploi, de vânt, de şocul termic al unor temperaturi extreme etc. Reamintim cititorilor că această clădire cu probleme a început să fie construită în 1997 (prima autorizație de construire a fost eliberată în 1995), deci acum două decenii, iar Consiliul Local Câmpina i-a intentat firmei Erin o acțiune în justiție în anul 2008, la cinci ani după ce constructorul a încetat lucrările. Este demn de menționat, de asemenea, că au fost eliberate, în realitate, mai multe autorizații de construire, în mandatele primarilor Mihai Stănescu, Romul-Remus Micu și Gheorghe Tudor. Procesul dintre municipalitate și Erin a fost lung și complicat, cu multe amânări, cereri de strămutare, schimbări de apărători ai legislativului local, cu casare și trimitere spre rejudecare, deci cu două cicluri procesuale. Câmpina a pierdut de fiecare dată, deși părea că are toată dreptatea de partea sa. Motivele pierderii procesului care a durat aproape un deceniu (s-a terminat în 2016), nu au fost niciodată analizate riguros în plenul Consiliului Local, dar având în vedere că un an de zile procesul a stat pe loc din cauza unor amânări în cascadă (invocate de apărătorii părţii adverse şi permise de procedurile juridice), se pare că municipalitatea nu a fost apărată cum se cuvine în faţa instanţelor judecătoreşti.
Singura salvare: exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Acum un an, în mai 2017, cu câteva zile înainte de a ieşi la pensie, într-un interviu acordat în exclusivitate publicației noastre, fostul secretar al municipiului, Paul Moldoveanu, ne-a declarat că după pierderea lungului și istovitorului proces cu firma Erin (în care legislativul local a folosit toate căile de atac posibile), municipalitatea a găsit o nouă soluție pentru a redobîndi clădirea și terenul concesionat firmei Erin (fostă Rodan): expropierea pentru cauză de utilitate publică. Succesul acestui demers ar putea duce la o finalitate fericită și izbăvitoare: demolarea pe bucăți, începând cu etajele superioare, a blocului-schelet, o eventuală implozie fiind periculoasă din cauza vecinătății apropiate a multor case și blocuri de locuințe. De altminteri, o expertiză MLPAT, solicitată de apărătorul Câmpinei la acea dată, avansa posibilitatea cedării infrastructurii de rezistență a imobilului din cauza încărcării sale cu prea multe etaje, un pericol de o gravitate extremă. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică pare a fi singura soluție, de lungă durată și costisitoare, dar singura viabilă. Aflate într-o situație asemănătoare cu a noastră, câteva administrații publice din țară au folosit acest temei juridic și au câștigat. Modificări recente ale legislației în construcții ne sunt favorabile. Astfel, construcţia poate fi declarată de utilitate publică în baza unor modificări ale Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică, dar și datorită unor modificări legislative din domeniu care le consideră construcţii de utilitate publică şi pe cele care nu mai pot fi finalizate conform prevederilor din autorizaţia de construire.
Amenințată cu exproprierea, Erin a dat în judecată Consiliul Local
La ședința ordinară a Consiliului Local din iunie 2017, aleșii câmpinenilor au aprobat demararea procedurilor în vederea exproprierii „turnului-schelet” pentru cauză de utilitate publică. Practic, în acea şedinţă a fost aprobată demararea procedurilor, astfel încât Consiliul Județean să poată spune dacă este posibilă sau nu această expropriere pentru cauză de utilitate public. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică a acestui monstru de beton va trebui decisă de către o comisie specială a Consiliului Județean, care, în prealabil, a solicitat Primăriei Câmpina întocmirea unei fişe tehnice pentru imobilul respectiv. Pentru că Legea construcțiilor este extrem de permisivă și nu există nicio lege în domeniu care să oblige un investitor să termine o construcție, s-a ajuns la această situație aberantă, în care constructorul și totodată proprietarul clădirii nu mai vrea sau nu mai poate finaliza construcția, dar nici nu o redă administrației publice locale, așteptând probabil să iasă din afacere numai după ce va fi despăgubit cu o sumă uriașă de către municipalitate. În noiembrie 2017, amenințată cu exproprierea ”blocului-schelet”, SC Erin a dat în judecată Consiliul Local. Atitudinea conducerii firmei este greu de acceptat, mai exact, nu poate fi înţeleasă decât abandonând prezumţia de bună-credinţă. Imobilul, în proiectul său inițial, avea patru etaje, însă apoi s-au tot cerut autorizații de construire pentru încă un etaj și încă un etaj, până s-a ajuns la cele opt etaje pe care le are clădirea, dar și la încărcarea structurii sale de rezistență cu o suprasarcină periculoasă, greu de înțeles din cel puţin două perspective: a constructorului (firma Erin, care este și proprietara imobilului, și firma care l-a construit), dar și a celor din Primărie care au eliberat autorizațiile de construire ulterioare, documente ce au dus la transformarea acestui imobil într-un pericol public. Din anul 2003, lucrările de construcție au fost abandonate, nu se știe de ce, dar circulă un zvon potrivit căruia blocul s-a înclinat într-o parte. După realizarea fişei tehnice solicitate de către Consiliul Județean, legislativul prahovean ar putea declara exproprierea pentru utilitate publică a păcătosului imobil, dar numai după o dreaptă și justă despăgubire acordată firmei Erin de către municipalitatea câmpineană. Dacă Primăria și Consiliul Local se vor înțelege la preț cu patronul firmei Erin, blocul va intra în proprietatea Câmpinei și va putea fi desființat cu cheltuieli apreciabile. Dacă nu se vor înțelege asupra prețului, părțile se vor întâlni iarăși în fața instanțelor de judecată, unde se vor putea cere expertize tehnice pentru evaluarea corectă a valorii de piață a imobilului. Instanța va decide doar valoarea de răscumpărare, expropierea fiind hotărâtă în prealabil de către Consiliul Județean. Așa cum era previzibil, pentru a maximiza prețul de răscumpărare al clădirii, societatea Erin s-a pregătit de un nou proces. În cadrul noului litigiu, se vor putea face maximum trei expertize pentru evaluarea financiară a clădirii: una de către Erin, actualul proprietar, una de către administraţia locală şi una de către instanța de judecată. Apoi, aceasta din urmă se va pronunţa definitiv asupra valorii de răscumpărare.
Primele concluzii ale grupului de lucru iniţiat de primar
Grupul de lucru constituit conform Dispoziţiei Primarului nr. 27/17.01.2018, s-a întrunit de mai multe ori. Membrii grupului de lucru vor întocmi dosarul pentru cercetare prealabila, în vederea declararii utilitatii publice de interes local al blocului-schelet. În final, utilitatea publică va trebui aprobată printr-o hotărâre a Consiliului Judeţean. Într-o primă notă de informare înaintată primarului, membrii grupului de lucru descriu numeroasele probleme întâmpinate, care îi împiedică să finalizeze completarea dosarului pentru cercetare prealabilă. Sunt menţionate, de asemenea, motivele pentru care municipalitatea justifică exproprierea în interes public, și anume, desfășurarea în cadrul acestui imobil, în cazul în care el va reveni Primăriei, a unor activități și servicii publice de interes local și chiar judeţean. Astfel, dacă va fi preluată de municipalitatea câmpineană, clădirea ar putea deveni sediul unor instituții publice de interes local si zonal: Serviciul de asistență socială, Poliția Locală, Arhiva Primăriei, sediul Consiliului Local Câmpina, Serviciul Pașapoarte, Serviciul Înmatriculări Auto, Camera de Comert si Industrie., De asemenea, ea ar putea cuprinde și locuințe pentru specialiști (din sănătate, învățământ etc). Este evidenţiată, de asemenea, lipsa unor documente importante, care nu au fost prezentate de către firma constructoare nici în faţa instanţelor de judecată, lucru ce nu i-a împiedicat pe judecători să dea dreptate celor de la Erin. Astfel, membrii grupului de lucru se plâng în nota de informare adresată primarului Tiseanu că “singurele informaţii relevante de care dispunem referitor la starea construcției le-am obținut în urma analizării ultimului raport de expertiză tehnică dispusă de Tribunalul Prahova, întocmit pentru termenul din 26.11.2013 de către expertul tehnic judiciar ing. Dabija Mihail – Bogdan, având specialitatea construcții civile si industriale, numit de Tribunalul Prahova la cererea Consiliului Local Câmpina (reclamantul în cauză).
Expertul invocă lipsa documentelor tehnice
Expertul evaluator precizează în raportul său că stabilirea rezistenței construcției, la data întocmirii raportului de expertiză tehnică, se putea face doar având disponibile anumite informații tehnice, inclusiv Cartea tehnică a construcției, care nu au fost puse la dispozitie de către Erin S.R.L, care a obstrucționat, în acest fel, desfășurarea corespunzătoare a procesului. Conform Legii nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, aceste documente tehnice ar fi trebuit să conțină proiectul initial al structurii de rezistenta; proiectele de modificare a acestuia, odată cu mărirea regimului de înălțime; raportul de expertiză tehnică solicitat de ISC la data la care s-a hotărât mărirea regimului de înălțime; procesele-verbale de lucrări ascunse; procesele-verbale ale fazelor determinate, certificate de calitate ale principalelor materiale puse în operă (oțel, beton etc.); punctul de vedere al proiectanților la terminarea lucrărilor pentru structura de rezistență. Având în vedere că lucrările de construire au fost sistate la sfârșitul anulul 2003, se impune stabilirea calității structurii de rezistență „in situ” prin efectuarea de încercări nedistructive și/sau prelevarea de carafe care să indice care sunt caracteristicile betonului armat din elementele structurii de rezistență. În privința „stării terenului” nu s-au putut face aprecieri atâta timp cât nu au existat informații referitoare la: natura și caracteristicile stratului de fundare la data proiectării; nivelul și caracteristicile eventualei ape freatice de pe amplasament; recepția săpăturilor înainte de turnarea radierului (faza determinantă obligatorie la care participă inginerul geolog autor al referatului geotehnic). În opinia expertului tehnic, păstrarea actualei structuri (S+P+7/8E) și definitivarea construcției pentru o destinație de locuințe și birouri se poate face numai după o verificare prealabila a capacității acesteia de a răspunde la toate cerințele de rezistență și stabilitate impuse de normele actuale. Expertul consideră necesara o consolidare de ansamblu a elementelor structurii de rezistență pentru a se înlătura orice pericol.
Un imobil-schelet de aproape 1,3 milioane de lei
În raportul său de expertiză din anul 2013, expertul judiciar estimează valoarea construcției-schelet la 286.900 euro, adică 1.276.705 lei (valoare structură). Expertul tehnic menționează că evaluarea pe care a realizat-o are un anumit grad de aproximare, deoarece nu a avut acces la niciun fel de informații referitoare la cheltuielile făcute (situații de lucrări achitate, cantități de materiale puse în operă etc), în timpul execuției lucrărilor de ridicare a imobilului.
Este clar că și valoarea constructiei la stadiul de structură trebuie actualizata. De asemenea, trebuie actualizate și valorile legate de realizarea propriu-zisa a lucrării, pentru a putea completa capitolele referitoare la evaluare din dosarul de cercetare prealabilă.
De fapt, pentru finalizarea procedurii de completare a dosarul de cercetare prealabilă, se impune realizarea multor studii de specialitate, care nu se pot face în lipsa documentațiilor tehnice. Astăzi, construcția acestui imobil pentru birouri și locuințe S+P+ 7/8E are următorul stadiu fizic de realizare: structură cadre și diafragme din beton armat, fără închideri perimetrale, fără compartimentări funcționale, fără instalații, cu săpătura perimetrală cu maluri nesprijinite la cota subsolului, care grevează și terenul aferent trotuarului aflat în domeniul public, cu împrejmuire improvizată din panouri metalice de inventar. Suprafața construită desfășurată autorizată este de 3.045,30 mp, care se suplimenteaza cu suprafata nlvelului 8 realizat suplimentar, fără respectarea autorizației de construire. Suprafețele sunt aproximative, iar conform ultimei autorizații de construire, acestea sunt: S subsol = 356,40mp; S parter = 324,40mp + 125mp terase; S etajele 1-6 = 324,40 mp x 6 etaje = 1.946,40 mp; S et. 7 = 252.10 mp; Sc et. 8 = 172,00 mp – realizat suplimentar fără respecfarea autorizației de construire. Analizand istoricul autorizatiilor de construire emise în anul 1997, apoi in 2000, dar si in anul 2003, se constata ca initial cladirea a avut un regim de inaltime S+P+4E (birouri si locuinte), mai apoi S+P+5E (birouri si locuinte) si S+P+6/7E (bloc locuinte si birouri), pentru ca în prezent, prin nerespectarea prevederilor ultimei autorizatii, să prezinte un regim de înălțime S+P+8E.
Un constructor de rea-credință
Proprietarii firmei Erin ar putea rămâne în istoria acestui oraș drept cei mai rău-voitori antreprenori cu care a colaborat Primăria Câmpina. La început firma s-a numit Rodan, apoi a devenit Erin. Numele ei s-a schimbat, dar năravurile patronilor, neam! Blocul Erin a ajuns să constituie un real pericol, constructia fara închideri perimetrale atrăgând numeroase persoane pentru a fi escaladată. În intervalul 02.03.2015 – 20.06.2017 s-au raportat de catre Politia Locală numeroase cazuri de acces necontrolat în cladire. Astfel, din 21 de persoane legitimate, 14 erau minore. Au fost și 4 tentative de sinucidere, dar, din fericire, niciuna nu s-a finalizat. Conducerea executivului câmpinean a întreprins mai multe demersuri în încercarea de a determina investitorul sa finalizeze constructia sau macar sa o puna în siguranta prin realizarea unor închideri perimetrale. Însă de fiecare dată beneficiarul a gasit diverse tertipuri sau motive pentru a se eschiva de aceasta obligatie. Situația trenează de atâția ani, deoarece nicio lege în domeniu nu prevede obligativitatea investitorului de a termina construcția. În anul 2008, la cinci ani după întreruperea lucrarilor de construire, interval în care investitorul nu a realizat niciun demers în vederea continuării lucrarilor, constructia fiind abandonata, fara masuri de punere în siguranță a șantierului, municipiul Campina actioneaza în instanță S.C. ERIN S.R.L., în vederea anulării contractului de concesiune a terenului și constatarea dreptului de proprietate asupra construcției edificate pe terenul concesionat. În anul 2016 se respinge recursul formulat de municipiul Campina împotriva sentintei nr. 639/18.03.2015 pronunțată de Tribunalul Prahova, în sensul că se mentine valabilitatea contractului de concesiune a terenului, iar S.C. ERIN S.R.L. rămâne proprietarul construcției abandonate. Prin adresa nr. 4471/15.02.2016, Primăria Câmpina invită societatea investitoare la negocieri, pentru ca, pe cale amiabilă, să rezolve aspectele privind igienizarea zonei, punerea în siguranță a construcției și a șantierului, continuarea lucrărilor de construire. Din acest moment începe o corespondenta intensa între Primaria Campina si Erin SRL, avand loc si o întâlnire între reprezentantii firmei şi cei ai executivului local, soldată cu încheierea unei minute ce punctează actiunile, etapele si termenele pentru reluarea lucrărilor în vederea asigurării construcției, a șantierului, respectiv realizarea închiderilor perimetrale ale structurii construcției S+P+7/8E. Din păcate, minuta a rămas un simplu document, căruia nu i s-a dat curs de către investitor. De asemenea, în nota de informare a primarului, grupul de lucru evidențiază faptul că această cladire nu este declarată în rolul fiscal al societatii S.C. ERIN S.R.L., întrucât, conform Legii 227/2015 privind Codul fiscal, art. 461, se supune impozitării numai suprafața construită desfășurată care are elementele structurale de bază ale unei clădiri, adică pereți și acoperiş. Astfel, lipsa de interes a investitorului în realizarea închiderilor perimetrale este clar legată de dorința acestuia de a evita plata impozitului pe clădire.
Adrian BRAD
